Le secteur de l’immobilier de luxe et de l’hôtellerie sur la Costa del Sol vit une petite révolution, portée par un afflux massif de capitaux internationaux, la rareté des terrains constructibles dans les emplacements exclusifs et la consolidation d’un modèle touristique et résidentiel d’ultra-luxe. Dans ce marché arrivé à maturité, le développement du Higuerón Marbella Golf Resort s’impose comme l’un des moteurs les plus importants de la décennie pour la région. Avec un investissement global estimé à 175 millions d’euros, ce projet d’envergure s’apprête à redéfinir entièrement le standard du luxe hôtelier et touristique en Europe du Sud.

Chez Nevado Realty, nous analysons en détail les points clés de ce développement exceptionnel et expliquons pourquoi il représente une opportunité sans égale pour les investisseurs et les acheteurs en quête de raffinement, de design et de rentabilité.

Les chiffres clés du Higuerón Marbella Golf Resort

Ce mégaprojet est né d’une alliance stratégique scellée dans l’emblématique Peacock Alley, le célèbre couloir de près de 100 mètres de long qui reliait les deux bâtiments d’origine du légendaire hôtel Waldorf-Astoria de New York.

Anecdote curieuse : à la fin du XIXe siècle (1897), la haute société aimait s’y montrer, raison pour laquelle la presse new-yorkaise l’a surnommé « Peacock Alley » (l’allée des paons).

C’est là, le 12 décembre 2025, que Javier Rodríguez, PDG de Higuerón Developments, et Chris Nassetta, président-directeur général de Hilton, ont scellé l’arrivée en Espagne, pour la première fois, de la prestigieuse marque d’ultra-luxe Waldorf Astoria, lors d’un événement auquel assistait la maire de Marbella, Ángeles Muñoz. Avec une ouverture prévue en 2029, le complexe verra le jour sur les terrains de l’historique Marbella Golf, dans le district de Las Chapas, acquis au préalable par Higuerón. Le projet s’étend sur une superficie d’environ 687 000 mètres carrés, dont environ 8,9 hectares pour le périmètre du projet hôtelier.

Le célèbre groupe hôtelier y laissera son empreinte avec un hôtel dont voici les principales caractéristiques :

Hôtel cinq étoiles supérieur : 120 chambres et suites offrant une vue dégagée sur la Méditerranée.
Hospitalité et bien-être : la chaîne Waldorf Astoria a fait de la Peacock Alley évoquée plus haut une marque déposée pour les salons, halls principaux et bars signature de ses hôtels dans le monde entier. On y trouvera musique live et mixologie raffinée. Le complexe proposera en outre plusieurs concepts gastronomiques signature, un spa et espace wellness de 750 mètres carrés, ainsi que plusieurs piscines intérieures et extérieures.
Refonte du parcours de golf : le parcours historique d’origine de 18 trous, par 72 —conçu en 1994 par Robert Trent Jones Sr.— fera l’objet d’un remodelage complet selon des critères stricts de durabilité extrême et d’économie d’eau.
Appartements touristiques : l’hôtel comprendra des appartements d’une à quatre chambres, intégrés à l’établissement hôtelier. Le projet initial prévoyait 120 villas au format branded residences, mais la version définitive n’inclut aucun usage résidentiel et conserve son caractère touristique et sportif.
Architecture iconique : un design conceptuel issu d’un concours international, avec la collaboration de trois architectes lauréats du prix Pritzker.
Club-house et équipements : le projet comprend également un club-house, des espaces de restauration ainsi que des zones commerciales et sportives, formant un équipement touristique lié à l’activité du Marbella Golf.
Faible hauteur et faible densité : le complexe hôtelier disposera d’une surface constructible de 80 000 mètres carrés, selon un modèle pleinement intégré à son environnement.

Des branded residences à un projet exclusivement touristique

L’annonce initiale du projet prévoyait 120 villas bénéficiant des services de l’hôtel sous le format de branded residences, un produit en pleine expansion : selon le rapport Branded Residences 2025-2026 de Savills, le nombre de projets de ce type dans le monde a progressé de 19 % sur un an, pour atteindre 910 développements en 2025, et début 2026, l’Espagne s’est hissée au rang de deuxième pays européen comptant le plus de projets en cours de développement (22).

Cependant, selon la mairie de Marbella (Diario SUR, 23 septembre 2026), le projet définitif n’inclura aucun usage résidentiel : le complexe conservera son caractère touristique et sportif, avec un hôtel de 120 chambres et des appartements d’une à quatre chambres. Pour l’acheteur, cela signifie qu’il ne sera pas possible d’acquérir un logement au sein du resort ; son effet sur le marché immobilier sera indirect, à travers la valorisation des quartiers résidentiels environnants.

Déclaration d’intérêt public et prochaines étapes

Le conseil municipal restreint (Junta de Gobierno Local), réuni le 22 septembre 2026 à la mairie annexe du district de Las Chapas, a approuvé la déclaration d’intérêt public municipal de l’initiative et l’admission à l’instruction de son projet d’aménagement. La maire, Ángeles Muñoz, l’a qualifié de « grand investissement » et de « pari pour un modèle touristique fondé sur la qualité et l’excellence », avec un impact direct et indirect sur le tissu économique, aussi bien pendant la construction que lors de son exploitation.

Le dossier devra désormais intégrer les études de mobilité et de paysage, d’intégration du projet dans son environnement et de ses effets sur les infrastructures et les communications. Une fois celles-ci réalisées, il sera soumis à enquête publique et la procédure administrative se poursuivra jusqu’à ce que le permis de construire puisse être demandé.

Villa située au Higueron Marbella Golf Resort, avec vue sur la mer et le parcours de golf

Le positionnement du marché immobilier de luxe à Marbella

Le positionnement de Marbella mérite d’être souligné, car la ville profite d’un changement de tendance. Auparavant, le marché se partageait entre emplacements urbains et destinations de vacances ; désormais, 65 % de la nouvelle offre mondiale de résidences de marque devrait se concentrer sur des marchés de type resort d’ici 2032.

Le marché de Marbella est entré dans une phase de maturité, marquée par une stabilisation des volumes et une hausse soutenue des prix. Selon le portail immobilier Idealista, le prix moyen affiché à Marbella atteignait 5 956 €/m² en août 2026, soit une hausse de 4,0 % sur un an. Dans des enclaves ultra-exclusives comme le Golden Mile, Puente Romano ou Sierra Blanca, les prix dépassent aisément 14 000 €/m² et peuvent aller au-delà de 22 000 €/m², jusqu’à atteindre 30 000 €/m² pour certains biens dits « trophées ».

Côté financement hypothécaire, de nombreux acheteurs se passent des établissements de crédit : plus de 70 % des transactions supérieures à 1,5 million d’euros sont réglées au comptant (cash buyers). Par ailleurs, 63,14 % des achats à Marbella sont réalisés par des acheteurs étrangers âgés en moyenne de plus de 52 ans, ce qui confère au bien une valeur ajoutée en tant qu’actif patrimonial stratégique à long terme.

Marbella s’est imposée aux côtés de destinations comme Dubaï et Miami comme un lieu où les investisseurs ne cherchent pas une simple résidence de vacances, mais une résidence principale ou secondaire à usage prolongé. Cela est possible grâce à une large gamme de services, parmi lesquels :

Des services 24 h/24, 7 j/7.
L’accès à des écoles internationales de premier plan.
Une vaste offre gastronomique de luxe.
De bonnes connexions avec les aéroports internationaux.

L’impact du Higuerón Marbella Golf Resort sur le repositionnement de l’est de Marbella

La rareté des terrains constructibles sur le Golden Mile (en particulier les grandes parcelles adaptées aux projets d’envergure) a conduit les investisseurs institutionnels à se tourner vers l’est de Marbella (Los Monteros, El Rosario, Santa Clara et Río Real). L’injection de 175 millions d’euros du Waldorf Astoria, conjuguée au mégaprojet Four Seasons Marbella Resort (700 millions d’euros et près de 300 résidences), aux 260 millions consacrés à la rénovation de l’historique Hôtel Incosol et à la modernisation de l’Hôtel Don Carlos, va créer un puissant effet d’entraînement. D’ici la prochaine décennie, l’écart de prix au mètre carré entre l’est de Marbella et le Golden Mile devrait se réduire à mesure que les services cinq étoiles s’implanteront dans la partie orientale de la ville.

Cadre juridique, environnemental et fiscal du projet

La réalisation de ce développement repose sur de solides garanties techniques et réglementaires :

Sécurité urbanistique : le projet s’appuie sur la loi andalouse LISTA et sur l’achèvement du nouveau Plan général d’aménagement municipal (PGOM) de Marbella, ce qui offre une transparence totale et une sécurité juridique pour les permis. Le projet a par ailleurs obtenu la déclaration d’intérêt public municipal et a été admis à l’instruction.
Durabilité et hydrologie : la refonte du parcours de golf par Robert Trent Jones Jr. s’inscrit dans les plans d’ACOSOL (la société publique de gestion de l’eau de la Communauté de communes de la Costa del Sol occidentale). L’utilisation exclusive d’eau recyclée, qui garantit la résilience du complexe face aux restrictions liées à la sécheresse, est un atout qui concilie les intérêts de la ville et la sécurité des investisseurs.
Structure fiscale et protection du patrimoine : l’Andalousie applique une bonification de 100 % sur l’impôt sur la fortune. De même, la décision du TEAC de décembre 2025 garantit que les investisseurs non-résidents (y compris américains, britanniques et du Moyen-Orient) bénéficient du « bouclier fiscal » et de l’abattement prévu par l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF), protégeant ainsi leur patrimoine global.
Frais d’acquisition dans les environs : pour ceux qui investissent dans les quartiers résidentiels proches du resort, l’achat d’un bien neuf (sur plan) est soumis à une TVA de 10 % et à 1,2 % de droits d’enregistrement (AJD), soit une charge fiscale combinée de 11,2 %. Sur les revenus locatifs, les résidents de l’UE sont imposés à 19 % sur les revenus nets après déductions, tandis que les non-résidents hors UE subissent une retenue de 24 % sur les revenus bruts, sans déduction des frais d’exploitation.

En résumé

Le projet renforcera la position de l’est de Marbella comme alternative au Golden Mile, en l’imposant comme une autre option de l’ultra-luxe.
Pari pour un modèle touristique de qualité, de faible hauteur et de faible densité, sans usage résidentiel et lié au golf, qui renforce l’attrait des quartiers résidentiels environnants.
Confirmation que la sécurité juridique et la résilience climatique sont des facteurs qui favorisent l’investissement.
Renforcement de Marbella et de la Costa del Sol face aux destinations mondiales de l’ultra-luxe, passant de destination de vacances à capitale résidentielle de l’ultra-luxe, bien connectée et dotée d’excellents services.

Chez Nevado Realty, agence immobilière spécialisée dans le centre de Marbella et le Golden Mile, nous cumulons plus de trente ans d’expérience sur le marché immobilier de luxe de Marbella. Nous accompagnons nos clients dans l’identification d’opportunités exclusives, tout au long du processus et au-delà. Si vous souhaitez recevoir des informations personnalisées sur le Higuerón Marbella Golf Resort et sur les opportunités immobilières dans ses environs, nous vous invitons à contacter notre équipe de spécialistes.

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