A veces escuchamos lo mismo en la oficina y en las conversaciones con propietarios:
“Si el mercado está activo… ¿por qué mi vivienda no se vende?”
En la entrevista del episodio “Por qué muchas viviendas no se venden | Ep 2”, Ginés García (CEO de Nevado Realty y socio fundador de la LPA) conversa sobre este tema con una mirada muy práctica y pegada a la realidad del mercado: la diferencia entre el precio que aparece en los anuncios y el precio al que finalmente se firma
Y aunque pueda parecer un matiz, este detalle suele ser el origen de muchos “bloqueos” en una venta.
1) El gran “shock”: el precio de anuncio no es el precio de cierre
Uno de los mensajes más claros de la entrevista es que el precio publicado en portales o anuncios funciona muchas veces como precio de salida, no como el número final.
De hecho, en España se ha hablado recientemente de una brecha importante entre el precio ofertado y el precio de compraventa registrado ante notario.
¿Qué significa esto para un propietario?
Que poner el precio “mirando portales” puede llevar a sobrevalorar el inmueble… y eso suele traducirse en menos visitas, menos interés, frustración y más tiempo en mercado.
2) Por qué a veces una vivienda no se vende (aunque haya compradores)
La entrevista pone foco en una idea muy real: que exista demanda no garantiza que cualquier vivienda se venda.
El comprador actual compara rápido, filtra más y descarta antes. Cuando una propiedad está fuera de precio respecto a alternativas similares, pasa algo típico:
- No genera suficientes contactos al inicio (cuando el anuncio tiene más visibilidad).
- Se “quema” con el tiempo (más días publicado ofrece la sensación de que “algo raro pasa”).
- Y al final, si se vende, suele hacerlo tras rebajas más grandes de las necesarias.
3) El “precio correcto” no es un número: es una estrategia
Otra lectura muy útil de la entrevista: vender no va solo de poner un precio, sino de posicionar bien la vivienda.
Para acertar, normalmente hay que combinar:
- Comparables reales: viviendas similares (zona, estado, características) y cómo se mueven.
- Contexto del inmueble: luz, orientación, altura, vistas, ruido, reformas, comunidad, etc.
- Presentación: fotos, texto, orden de la información, y cómo se cuenta el valor (no solo “m² y habitaciones”).
La conclusión es clara: el precio correcto es el que te sitúa en el punto donde el comprador dice “esta opción tiene sentido” frente a las alternativas.
Hoy en día el comprador sabe que puede contrastar la información con mucha facilidad y nunca compra sin comparar alternativas.
4) Transparencia y seguridad: vender bien también es vender con tranquilidad
En el episodio, además, se refuerza la importancia de hacer el proceso con criterio profesional: claridad en el precio, expectativas realistas y un enfoque serio para que la operación avance con seguridad.
Porque la venta no se decide solo por “gustar” la vivienda: también influye la confianza en que todo está bien planteado desde el inicio.
Conclusión: si tu vivienda no se vende, casi nunca es “mala suerte”
La idea final que deja la entrevista es muy accionable:
Cuando una vivienda no se vende, normalmente no es por falta de compradores, sino por falta de ajuste entre precio, estrategia y percepción de valor.
Y cuando se corrige eso (con una valoración realista y una presentación que haga justicia al inmueble) el mercado responde.
Ademas de este asunto, se tratan otros muchos temas a lo largo de esta interesante entrevista, como:
- Nacionalidades y evolución de la demanda en Marbella.
- Impacto de la pandemia y el contexto geopolítico.
- Oferta en Marbella centro vs urbanizaciones.
- Incertidumbre internacional y previsiones del mercado.
- Inversor vs usuario final: impacto en precios.
- Reformas y producto llave en mano.
- Falta de suelo, planeamiento y licencias.
- Presión de precios y acceso a la vivienda.
- Agilización administrativa e inteligencia artificial.
- Zonas clave: centro, Milla de Oro y entorno.
- Triángulo de Oro y expansión hacia nuevas áreas.
- Perfiles de comprador y preferencias residenciales.
- Evolución y convergencia de precios.
- Valoraciones profesionales y brecha con propietarios.
- Fiscalidad e impuestos en el precio final.
- Precio de salida, negociación y tiempos de venta.
- Psicología del vendedor ante ofertas rápidas.
- Anécdotas notariales y el valor de la marca Marbella.
- Golden Visa y compradores no residentes.
- Portal del notariado y valor de referencia.
- Datos 2024–2025: volumen y precio medio.
- Ultralujo y escasez de producto.
- Ciudad para todos y acceso a vivienda.
- Alternativas cercanas y nuevos modelos residenciales.
- Desarrollo sostenible y retos urbanísticos
- Peatonalización, futuro urbano y cierre institucional.
- Tour de la villa y despedida final.
¡Reproduce el vídeo y acompáñanos a repasar la actualidad del mercado inmobiliario en Marbella y alrededores!